Cập nhật một số quy định mới về nhà thầu xây dựng và hợp đồng xây dựng theo Luật xây dựng năm 2025
Ngày 10 tháng 12 năm 2025, Quốc hội đã thông qua Luật xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2026 (“Luật xây dựng năm 2025”) với những cải tiến đáng kể. Khác biệt cơ bản so với Luật xây dựng số 50/2014/QH13 và các sửa đổi, bổ sung của Luật này, Luật xây dựng năm 2025 đã loại bỏ hầu hết các quy định mang tính hành chính trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và các nhà thầu trong các giai đoạn khảo sát, thiết kế, thi công; Luật xây dựng năm 2025 cũng chú trọng đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng xây dựng và đưa vào Luật các nội dung quan trọng liên quan đến kiểm soát và xử lý rủi ro trong hoạt động xây dựng, tiệm cận với các thông lệ hợp đồng xây dựng quốc tế. Trong bài viết này, luật sư của BFSC Law LLC cập nhật một số quy định liên quan đến nhà thầu xây dựng và hợp đồng xây dựng được quy định trong Luật xây dựng năm 2025 trong sự so sánh với các quy định của Luật xây dựng số 50/2014/QH14 và các sửa đổi, bổ sung của Luật này (“Luật xây dựng năm 2014”).
Cập nhật một số quy định mới về nhà thầu xây dựng và hợp đồng xây dựng theo Luật xây dựng năm 2025
(1) Một số quy định liên quan đến nhà thầu xây dựng
(1.1) Khả năng chuyển giao nghĩa vụ mua bảo hiểm công trình xây dựng từ chủ đầu tư sang nhà thầu thi công.
Nghĩa vụ mua bảo hiểm bắt buộc của chủ đầu tư, nhà thầu khảo sát, nhà thầu thiết kế và nhà thầu thi công về cơ bản vẫn được giữ nguyên như Luật xây dựng năm 2014. Điểm mới của Luật xây dựng năm 2025 so với Luật xây dựng năm 2014 là tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật xây dựng năm 2025 đã quy định chi tiết các trường hợp chù đầu tư phải mua bảo hiểm công trình bắt buộc, thay vì phải chờ quy định chi tiết của Chính phủ.
Khác biệt cơ bản về nghĩa vụ mua bảo hiểm bắt buộc của chủ đầu tư theo Luật xây dựng năm 2025 là quy định mới tại điểm a khoản 1 Điều 10 Luật xây dựng năm 2025, theo đó cho phép chủ đầu tư được quyền giao nhà thầu mua bảo hiểm công trình trong quá trình xây dựng. Về phía chủ đầu tư, quy định này giúp giảm bớt nghĩa vụ cho chủ đầu tư đối với nghĩa vụ mua bảo hiểm công trình và cũng sẽ ràng buộc thêm trách nhiệm của nhà thầu với tiến độ và thời hạn hoàn tất việc thi công công trình xây dựng. Tuy nhiên, về phía nhà thầu, nhà thầu cần đàm phán với chủ đầu tư về việc phân bổ rủi ro và trách nhiệm trong trường hợp phát sinh các sự kiện làm tăng số tiền mua bảo hiểm công trình mà các sự kiện này không do lỗi của nhà thầu, như sự chậm trễ của chủ đầu tư dẫn đến tiến độ thi công bị kéo dài, dẫn đến phải mua thêm bảo hiểm công trình trong thời gian thi công tiếp theo.
(1.2) Loại trừ vi phạm của nhà thầu liên quan đến sai sót của chủ đầu tư trong quá trình lựa chọn nhà thầu và nghĩa vụ đảm bảo năng lực thực hiện hoạt động xây dựng của nhà thầu.
Luật xây dựng năm 2025 đã loại bỏ một số nội dung bị cấm theo Điều 10 Luật xây dựng năm 2014 liên quan đến công tác lựa chọn nhà thầu của chủ đầu tư và năng lực thực hiện hoạt động xây dựng của nhà thầu. Tuy nhiên, cần phải hiểu rõ rằng, loại bỏ này chỉ giúp giảm rủi ro vô hiệu hợp đồng xây dựng, không loại trừ các nghĩa vụ của nhà thầu phát sinh trong quá trình đấu thầu, dự tuyển và không không loại trừ nghĩa vụ và trách nhiệm của nhà thầu trong việc đáp ứng điều kiện năng lực thực hiện hoạt động xây dựng theo hồ sơ mời thầu, hồ sơ mời tuyển và không phải là cơ sở loại bỏ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ đối với các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hoạt động xây dựng hay các trách nhiệm dân sự, hành chính hay hình sự trong các vi phạm có liên quan đến công tác đấu thầu, lựa chọn nhà thầu và thực hiện hoạt động xây dựng.
(1.3) Bổ sung trách nhiệm của nhà thầu đối trong việc bảo đảm thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt.
Khoản 10 Điều 15 Luật xây dựng năm 2025 bổ sung quy định cấm hành vi “Tự ý thay đổi thiết kế xây dựng đã được thẩm định, phê duyệt làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy”. Quy định này không chỉ áp dụng đối với nhà thầu, mà còn áp dụng với chủ đầu tư. Cần lưu ý rằng việc thay đổi thiết kế chỉ bị coi là vi phạm điều cấm nếu hậu quả của việc đó là làm ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy, cũng cần lưu ý rằng điều luật không quy định mức độ ảnh hưởng phải đạt một giá trị hay tham số cụ thể, do đó cần hết sức thận trọng với khả năng gây ảnh hưởng và đánh giá nguy cơ gây ra ảnh hưởng để quyết định. Để đảm bảo an toàn, nhà thầu chỉ nên giao kết hợp đồng xây dựng để thực hiện các hoạt động xây dựng phù hợp với thiết kế đã được phê duyệt, thẩm định và nên đảm bảo rằng công việc do mình thực hiện không làm thay đổi thiết kế xây dựng ở mức độ có thể gây ảnh hưởng đến an toàn xây dựng, môi trường, phòng cháy và chữa cháy.
(2) Một số quy định mới đối với hợp đồng xây dựng
(2.1) Loại bỏ định nghĩa “hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự”
Luật xây dựng năm 2025 đã loại bỏ định nghĩa “hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự” được quy định tại Điều 138 Luật xây dựng năm 2014. Thay vào đó, khoản 1 Điều 80 Luật xây dựng năm 2025 quy định “hợp đồng xây dựng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự để thực hiện các công việc trong hoạt động xây dựng”.
Quy định này, cùng với quy định về việc đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng xây dựng phải phù hợp với quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan tại khoản 2 Điều 80 đã giúp cho việc xây dựng các điều khoản và giải thích hợp đồng xây dựng được rõ ràng hơn. Các quy định này cũng chấm dứt cách hiểu khác nhau của cơ quan xét xử trong thực tiễn giải quyết tranh chấp về các thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng khi các quy định của Luật xây dựng năm 2014 và Bộ luật dân sự có quy định khác nhau.
(2.2) Thay thế quy định “điều chỉnh hợp đồng xây dựng” bằng quy định “sửa đổi hợp đồng xây dựng”
Luật xây dựng năm 2025 không còn sử dụng khái niệm “điều chỉnh hợp đồng xây dựng” với tính chất mệnh lệnh hành chính như được quy định tại Điều 143 Luật xây dựng năm 2014. Thay vào đó, Điều 84 Luật xây dựng năm 2025 sử dụng khái niệm “sửa đổi hợp đồng xây dựng” với tính chất là sự thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng xây dựng với việc quy định rõ hơn các điều kiện là cơ sở để các bên yêu cầu, đàm phán sửa đổi hợp đồng. Quy định tại Điều 84 Luật xây dựng năm 2025 đã được thiết kế theo hướng đảm bảo quyền của tất cả các bên tham gia hợp đồng xây dựng trong việc đưa ra yêu cầu sửa đổi hợp đồng, nó cho phép các nhà thầu xây dựng có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc đưa ra yêu cầu sửa đổi hợp đồng xây dựng khi đáp ứng các điều kiện được quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 84 Luật xây dựng. Điểm đ khoản 2 Điều 84 Luật xây dựng năm 2025 còn trao quyền cho các bên trong hợp đồng xây dựng được thỏa thuận thêm các sự kiện là cơ sở để sửa đổi hợp đồng xây dựng với điều kiện là các thỏa thuận này phải phù hợp với Luật xây dựng và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo ý kiến của tác giả bài viết, việc đặt ra điều kiện giới hạn được phép thỏa thuận trong phạm vi Luật xây dựng và các quy định khác của pháp luật liên quan có thể được hiểu theo hướng là các bên không hạn chế quyền tự do thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật về dân sự nhưng phải đảm bảo các sự kiện được thỏa thuận là các sự kiện có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng, được quy định trong Luật xây dựng và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
(2.3) Chấp nhận thỏa thuận về “bồi thường thiệt hại định trước” hay “thiệt hại ước tính” (Liquidated Damages) trong hợp đồng xây dựng.
Khoản 2 Điều 86 Luật xây dựng năm 2025 quy định: “việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm”.
Luật xây dựng năm 2025 đã chấp thuận khoản “thiệt hại định trước” ở mức độ dè dặt khi quy định về thiệt hại định trước với “các mức tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm”. Quy định này lần nữa thể hiện rõ nguyên tắc thỏa thuận trong định nghĩa về hợp đồng xây dựng và phù hợp với quy định dẫn chiếu được nêu tại Điều 360 Bộ luật dân sự “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
Tuy nhiên, việc quy định “mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm” đặt ra cho các bên tham gia hợp đồng một nghĩa vụ khó khăn trong việc tính toán một cách cân bằng khoản thiệt hại định trước để đảm bảo khả năng thực thi trên thực tế cũng như phòng ngừa các rủi ro bị từ chối bởi cơ quan xét xử, nhất là trong bối cảnh khi một vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đã xảy ra, các bên có thể đã áp dụng biện pháp phạt vi phạm, một biện pháp vốn bị coi như khoản bồi thường cố định theo quan điểm xét xử của các Tòa án.
(2.4) Quy định về “sự kiện bất khả kháng” và “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” trong hoạt động xây dựng
Lần đầu tiên, các quy định về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản được đưa vào Luật xây dựng tại Điều 13 Luật xây dựng năm 2025. Điều 13 Luật xây dựng năm 2025 đã liệt kê khá đầy đủ về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Theo Điều 13 Luật xây dựng năm 2025 thì các sự kiện được coi là bất khả kháng được liệt kê gồm:
(i) Thiên tai, thảm họa môi trường;
(ii) Hỏa hoạn, dịch bệnh;
(iii) Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;
(iv) Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;
(v) Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;
và các sự kiện được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản được liệt kê gồm:
(i) Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;
(ii) Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;
Cùng với việc liệt kê các trường hợp được coi là “sự kiện bất khả kháng” và “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, Điều 13 Luật xây dựng năm 2025 cũng dẫn chiếu đến các quy định về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong các luật khác, và quy định về việc áp dụng Bộ luật dân sự trong quá trình xem xét, đánh giá các sự kiện được coi là “bất khả kháng” hay “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Quy định chuyển tiếp của Luật xây dựng năm 2025 cho phép áp dụng các quy định về sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản tại Điều 13 đối với các hợp đồng xây dựng được ký kết trước ngày 01 tháng 07 năm 2025. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, việc áp dụng quy định chuyển tiếp này cũng chỉ có thể bắt đầu từ ngày 01/07/2026.
Trong quá trình đàm phán các hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng, các nhà thầu, các nhà thầu phụ và chủ đầu tư có thể thảo luận và đưa ra các liệt kê khác về các sự kiện được các bên coi là “sự kiện bất khả kháng” hoặc “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” một cách hợp lý, miễn là phù hợp với tính chất của hoạt động xây dựng và không trái với các quy định của Luật xây dựng năm 2025, Bộ luật dân sự và các luật có liên quan.
Cần lưu ý rằng, nội dung bài viết không đề cập đến mọi (hoặc tất cả các) quy định mới có liên quan đến trách nhiệm của nhà thầu xây dựng hay hợp đồng xây dựng. Hơn nữa, nội dung bài viết thể hiện quan điểm riêng của người viết bài và các ý kiến được nêu trong nội dung bài viết không phải là ý kiến tư vấn của người viết bài hay quan điểm của BFSC Law LLC đối với một tình huống cụ thể.
Quý khách có yêu cầu tư vấn về pháp luật xây dựng, trách nhiệm của nhà thầu, hợp đồng xây dựng, xin vui lòng liên hệ với Ban thư ký của BFSC Law LLC Hà Nội theo thông tin liên lạc dưới đây:
VP 1034 Tầng 10, Tòa nhà Pacific Place, 83B Lý Thường Kiệt, phường Cửa Nam, thành phố Hà Nội.
Điện thoại: (024) 7108 2688 | Email: [email protected]
Mọi trao đổi, góp ý về bài viết, vui lòng liên hệ với người viết bài
| Luật sư Phan Quang Chung | Email: [email protected] | Trợ lý luật sư Trần Hồng Hạnh | Email: [email protected] |