Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là một quyền mới được bổ sung vào Luật đất đai số 31/2024/QH15 (“Luật đất đai năm 2024”). Bài viết này, tác giả đề cập đến một số vấn đề pháp lý có liên quan đến quyền thuê trong hợp đồng thuê đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
(1) Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Điều 3.37 Luật đất đai năm 2024 quy định về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất như sau: “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm”.
Theo quan điểm cá nhân của người viết bài, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền chỉ hình thành khi đáp ứng tất cả các điều kiện gồm: (i) phát sinh từ hợp đồng thuê đất với Bên cho thuê đất là Nhà nước; (ii) thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm.
Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không phát sinh trong hợp đồng thuê đất mà người sử dụng đất ký với Bên cho thuê không phải là Nhà nước; quyền này không phát sinh từ các hợp đồng thuê lại đất / cho thuê lại đất.
(2) Phạm vi quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Điều 3.37 Luật đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất và cho phép bên nhận chuyển nhượng quyền thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 3.37 không quy định phạm vi của quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, ngoài việc quy định một trong các quyền của người sử dụng đất là quyền “chuyển nhượng” và quy định bên nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của đương nhiên được kế thừa các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2024 có thêm các quy định liên quan đến quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, cụ thể như sau:
(i) bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật đất đai năm 2024 (Điều 34.1(c) Luật đất đai năm 2024, áp dụng đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế và Điều 37.2(b), áp dụng đối với người sử dụng đất là cá nhân);
(ii) cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34.1(đ) Luật đất đai năm 2024, áp dụng đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế);
(iii) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 37.2(c) Luật đất đai, áp dụng đối với người sử dụng đất là cá nhân);
(iv) Cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 37.2(d) Luật đất đai năm 2024, áp dụng đối với người sử dụng đất là cá nhân).
Luật đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về các quyền khác liên quan đến quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, đặc biệt là quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Các quy định của Luật đất đai năm 2024 cũng chưa có quy định về giao dịch độc lập của quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, ngoài quyền cho thuê lại quyền thuê đất của người sử dụng đất là cá nhân theo Điều 37.2(d) Luật đất đai năm 2024.
(3) Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo Điều 34.1 Luật đất đai năm 2024, tổ chức kinh tế có quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được thực hiện quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong các trường hợp sau:
3.1. Bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Theo Điều 34.1(c) Luật đất đai, tổ chức kinh tế được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật đất đai năm 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 46 Luật đất đai năm 2024 đặt ra ba điều kiện để tổ chức kinh tế được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, gồm có:
Ngoài ra, Điều 46 Luật đất đai năm 2024 cũng quy định bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
3.2. Cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất.
Điều 34.1(đ) Luật đất đai năm 2024 quy định, tổ chức kinh tế có quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
Tuy nhiên, tương tự như quy định về việc cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất áp dụng đối với người sử dụng đất là cá nhân tại Điều 37.2(d), Luật đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về việc kế thừa và chuyển giao quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong trường hợp này. Với đặc thù là một quyền xuất phát từ giao dịch với Bên cho thuê là Nhà nước, không có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định rằng liệu người sử dụng đất có được tự do thỏa thuận về việc kế thừa, chuyển giao quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi thực hiện giao dịch cho thuê liên quan đến quyền này hay không.
Điều cần lưu ý là các giao dịch liên quan đến quyền thuê trong hợp đồng thuê đất của tổ chức kinh tế được viện dẫn nêu trên chỉ được thực hiện với điều kiện là bao gồm “tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê”. Nói một cách khác, quyền thuê trong hợp đồng thuê của tổ chức kinh tế không thể là một đối tượng được phép giao dịch độc lập theo hình thức chuyển nhượng hoặc cho thuê tương ứng mà phải đi kèm với giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê tài sản gắn liền với đất.
Luật đất đai năm 2024 quy định, các quy định liên quan đến quyền thuê trong hợp đồng thuê đất tại Điều 34.1(c) và 34.1(đ) cũng được áp dụng đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân của tác giả bài viết, việc áp dụng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp (và cả đối với người sử dụng đất thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao) vẫn cần phải đáp ứng hai điều kiện gồm (i) hình thành từ hợp đồng thuê đất mà Bên cho thuê là Nhà nước; và (ii) thuê đất theo phương thức trả tiền thuê hàng năm như đã trình bày tại mục (1) bài viết.
Mọi ý kiến đóng góp về bài viết, xin liên hệ với tác giả bài viết:
Luật sư Phan Quang Chung
BFSC Law LLC
Điện thoại: (024) 7108 2688 (Ext: 102) | Email: [email protected]
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Nội dung bài viết chỉ có ý nghĩa tham khảo, không phải là quan điểm tư vấn của tác giả bài biết hay của BFSC LAW LLC với một tình huống pháp lý cụ thể. Do đó, BFSC LAW LLC không chịu trách nhiệm về việc sử dụng một phần hoặc toàn bộ bài viết cho một tình huống pháp lý tương tự trên thực tế.