Những chính sách phát triển và quản lý cụm công nghiệp tại Nghị định 303/2026/NĐ-CP mà nhà đầu tư phát triển hạ tầng cần lưu ý
Ngày 01/08/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 303/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/09/2026 “(“Nghị định 303”) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 32/2024/NĐ-CP (“Nghị định 32”) về quản lý, phát triển cụm công nghiệp.
Nghị định 303 sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng liên quan đến điều kiện mở rộng cụm công nghiệp, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chính sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đồng thời bổ sung các quy định nhằm triển khai Nghị quyết số 198/2025/QH15 về phát triển kinh tế tư nhân.
Đối với các doanh nghiệp đang hoặc có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng cụm công nghiệp, đây là những nội dung đáng chú ý:
1. Sửa đổi điều kiện mở rộng cụm công nghiệp hiện hữu
Nghị định 303 nới lỏng điều kiện mở rộng cụm công nghiệp khi hạ tỷ lệ lấp đầy tối thiểu từ 60% xuống còn 50%. Theo quy định mới, cụm công nghiệp được xem xét mở rộng khi đạt tỷ lệ lấp đầy ít nhất 50% hoặc có nhu cầu thuê đất công nghiệp vượt quá diện tích đất công nghiệp hiện có. So với Nghị định 32, quy định này tạo điều kiện để chủ đầu tư triển khai thủ tục mở rộng sớm hơn trong trường hợp tỷ lệ lấp đầy đã đạt từ 50% trở lên, đồng thời vẫn giữ nguyên cơ chế mở rộng khi nhu cầu thuê đất thực tế vượt khả năng đáp ứng của cụm công nghiệp.
Đây là một thay đổi có ý nghĩa thực tiễn đối với các chủ đầu tư hạ tầng cụm công nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu mở rộng quỹ đất để đón các dự án mới phát sinh trước khi cụm công nghiệp đạt tỷ lệ lấp đầy 60%. Việc hạ ngưỡng xuống 50% giúp rút ngắn thời điểm chủ đầu tư có thể chuẩn bị hồ sơ mở rộng, đồng thời tạo dư địa để địa phương chủ động hơn trong phát triển quỹ đất công nghiệp.
Bên cạnh đó, Nghị định 303 bổ sung yêu cầu cụm công nghiệp hiện hữu phải hoàn thành hệ thống thu gom, xử lý rác thải và công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định trước khi được xem xét mở rộng.
2. Làm rõ cơ chế lựa chọn chủ đầu tư xây dựng hạ tầng cụm công nghiệp
Điều 13 được sửa đổi gần như toàn diện nhằm thống nhất với Luật Đầu tư và các quy định pháp luật chuyên ngành.
Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng hạ tầng cụm công nghiệp được phân thành hai trường hợp.
Trường hợp thứ nhất, nếu Luật Đầu tư hoặc luật chuyên ngành đã quy định trình tự lựa chọn nhà đầu tư thì việc lựa chọn phải thực hiện theo quy định của các luật đó trước khi thực hiện thủ tục thành lập hoặc mở rộng cụm công nghiệp.
Sau khi đã được lựa chọn hợp pháp, doanh nghiệp không phải thực hiện lại thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo Nghị định 303.
Trường hợp thứ hai, nếu pháp luật chưa có quy định riêng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng đánh giá để lựa chọn chủ đầu tư theo cơ chế chấm điểm.
Các tiêu chí đánh giá vẫn được giữ theo thang điểm 100, gồm:
- phương án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (15 điểm);
- phương án quản lý, bảo vệ môi trường (15 điểm);
- năng lực, kinh nghiệm của doanh nghiệp (30 điểm);
- phương án tài chính (40 điểm).
Việc sửa đổi Điều 13 giúp thống nhất cơ chế lựa chọn chủ đầu tư với Luật Đầu tư và các quy định chuyên ngành, hạn chế việc doanh nghiệp phải thực hiện đồng thời nhiều thủ tục lựa chọn nhà đầu tư đối với cùng một dự án.
3. Bổ sung chính sách dành quỹ đất cho doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa
Một điểm mới đáng chú ý là việc triển khai Nghị quyết số 198/2025/QH15 về phát triển kinh tế tư nhân.
Theo đó:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được giao xác định diện tích đất trong từng cụm công nghiệp dành cho doanh nghiệp công nghệ cao thuộc khu vực kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê hoặc thuê lại;
- Dự kiến quỹ đất công nghiệp cho các doanh nghiệp công nghệ cao thuộc khu vực kinh tế tư nhân, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê, thuê lại là một yêu cầu bắt buộc đối với nội dung Báo cáo đầu tư thành lập, mở rộng cụm công nghiệp và Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm quỹ đất này trong quá trình khai thác cụm công nghiệp. trường hợp sau 02 năm kể từ khi hoàn thành đầu tư hạ tầng mà không có đối tượng ưu tiên thuê thì chủ đầu tư được đề nghị điều chỉnh quyết định thành lập cụm công nghiệp để cho các doanh nghiệp khác thuê.
4. Mở rộng cơ chế hỗ trợ đầu tư hạ tầng từ ngân sách địa phương
Mở Nghị định 303 tiếp tục khẳng định ngân sách địa phương có thể hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp nhưng đã điều chỉnh theo hướng rõ ràng hơn.
Các công trình được ưu tiên hỗ trợ bao gồm:
- giao thông;
- cấp điện;
- cấp nước;
- thoát nước;
- xử lý nước thải;
- hạ tầng thông tin liên lạc.
Đối tượng ưu tiên gồm:
- cụm công nghiệp tại địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn;
- cụm công nghiệp chuyên ngành;
- cụm công nghiệp hỗ trợ;
- cụm công nghiệp công nghệ cao;
- cụm công nghiệp sinh thái;
- cụm công nghiệp dành quỹ đất cho doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo.
Đáng chú ý, Nghị định cũng quy định kinh phí được Nhà nước hỗ trợ không được tính vào giá cho thuê lại đất hoặc giá sử dụng hạ tầng. Điều này giúp bảo đảm khoản hỗ trợ thực sự mang lại lợi ích cho doanh nghiệp thứ cấp thay vì trở thành lợi nhuận bổ sung của chủ đầu tư.
5. Điều chỉnh quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư phát triển hạ tầng cụm công nghiệp
Nghị định 303 bổ sung nhiều nghĩa vụ mới đối với chủ đầu tư.
Trong đó, đáng chú ý là yêu cầu:
- thu hút đúng ngành nghề theo quyết định thành lập cụm công nghiệp;
- bảo đảm quỹ đất dành cho các doanh nghiệp thuộc đối tượng ưu tiên;
- công khai diện tích đất chưa cho thuê trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và địa phương;
- tiếp tục thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo và quản lý vận hành hạ tầng.
Đồng thời, chủ đầu tư cũng được trao cơ chế linh hoạt hơn trong việc khai thác quỹ đất dành cho các đối tượng ưu tiên nếu sau thời hạn hai năm kể từ khi hoàn thành đầu tư hạ tầng không phát sinh nhu cầu thuê từ các đối tượng này.
6. Phân cấp quản lý phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp
Nghị định 303 đồng thời cập nhật hàng loạt quy định để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương sau khi Nghị định 139/2025/NĐ-CP có hiệu lực.
Theo đó, nhiều nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện được chuyển giao hoặc điều chỉnh sang Ủy ban nhân dân cấp xã, bao gồm:
- tiếp nhận báo cáo;
- phối hợp quản lý hoạt động cụm công nghiệp;
- tham gia giải quyết thủ tục đầu tư;
- phối hợp kiểm tra, giám sát hoạt động của cụm công nghiệp.
Việc điều chỉnh này chủ yếu mang tính tổ chức bộ máy, không làm thay đổi bản chất các thủ tục đầu tư nhưng nhà đầu tư cần lưu ý để làm việc đúng cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai dự án.
Khuyến nghị đối với nhà đầu tư phát triển hạ tầng cụm công nghiệp
Có thể thấy, Nghị định 303 không tạo ra một cơ chế hoàn toàn mới nhưng đã điều chỉnh nhiều quy định quan trọng theo hướng:
- Tăng khả năng mở rộng cụm công nghiệp đối với các cụm công nghiệp đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dùng chung đầy đủ, đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường và phòng cháy chữa cháy;
- Thống nhất cơ chế lựa chọn chủ đầu tư với Luật Đầu tư và các luật chuyên ngành;
- Tăng cường chính sách hỗ trợ phát triển khu vực kinh tế tư nhân thông qua việc bố trí quỹ đất và hỗ trợ đầu tư hạ tầng;
- Minh bạch hơn trong quản lý, khai thác và vận hành cụm công nghiệp;
- Hoàn thiện cơ chế phân cấp quản lý phù hợp với mô hình chính quyền địa phương mới.
Đối với các doanh nghiệp đang hoặc dự kiến đầu tư phát triển hạ tầng cụm công nghiệp, việc rà soát kế hoạch đầu tư theo các quy định mới của Nghị định 303 là cần thiết, đặc biệt đối với các nội dung về điều kiện mở rộng cụm công nghiệp, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, chính sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng, nghĩa vụ dành quỹ đất cho các đối tượng ưu tiên và các yêu cầu mới trong quá trình quản lý, vận hành cụm công nghiệp. Việc chuẩn bị sớm sẽ giúp nhà đầu tư chủ động xây dựng phương án đầu tư phù hợp và hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai dự án.
Trong trường hợp cần tư vấn về thủ tục thành lập, mở rộng cụm công nghiệp, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc các vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình đầu tư, vận hành cụm công nghiệp, Quý khách hàng có thể liên hệ BFSC Law LLC để được hỗ trợ.
Ban Thư ký
BFSC Law LLC