Tính tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Trong bài viết này, luật sư của BFSC giới thiệu một số quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ban hành ngày 30/07/2024, có hiệu lực thi hành ngày 01/08/2024 (“Nghị định 103“) về cách tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong ba tình huống (i) được giao đất, (ii) được chuyển mục đích sử dụng đất, (iii) thuê đất và một số nội dung quan trọng khác áp dụng cho việc tính tiền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định 103.
Quy định về tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
(1) Diện tích đất tính tiền sử dụng đất
(1.1) Diện tích đất tính tiền sử dụng đất
Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được điều chỉnh quy hoạch chi tiết, được chuyển hình thức sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (khoản 1 Điều 4 Nghị định 103).
(1.2) Đơn vị xác định diện tích đất tính tiền sử dụng đất
Diện tích tính tiền sử dụng đất được tính theo đơn vị mét vuông (m2) (khoản Điều 4 Nghị định 103).
(2) Giá đất tính tiền sử dụng đất
(2.1) Giá đất tính tiền sử dụng đất
Theo khoản 1, 2, và 3 Điều 5 Nghị định 103 thì giá đất tính tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo một trong hai loại giá sau:
(2.1.1) Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể được áp dụng đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật đất đai số 31/2024/QH15 (“Luật đất đai“) được xác định theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất (“Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất”) (khoản 2 Điều 5 Nghị định 103).
Các trường hợp sẽ sử dụng giá đất cụ thể theo điểm a, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật đất đai gồm có:
a) Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
đ) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;
(2.1.2) Giá đất trúng đấu giá
Giá trúng đấu giá áp dụng trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 5 Nghị định 103).
(2.2) Đơn vị tính tiền giá đất
Đơn vị tính tiền giá đất là đồng/mét vuông (đồng/m2) (khoản 4 Điều 5 Nghị định 103).
(3) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
(3.1) Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất |
Trong đó, diện tích đất tính tiền sừ dụng đất được xác định theo mục (1) bài viết và giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo mục (2) bài viết.
(3.2) Thời điểm tính tiền sử dụng đất
(3.2.1) Thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật đất đai, trong đó, khoản 3 Điều 155 Luật đất đai quy định thời điểm tính tiền sử dụng đất như sau:
a) Đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 của Luật này (khoản 7 Điều 124 quy định về Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản);
b) Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, là thời điểm người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc người đại diện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật;
c) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất;
d) Đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng mà phải xác định lại giá đất, là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
(khoản 1 Điều 6 Nghị định 103)
(3.2.2) Thực hiện theo từng quyết định giao đất
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 4 Điều 116 Luật Đất đai thì việc tính tiền sử dụng đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo từng quyết định giao đất
(khoản 2 Điều 6 Nghị định 103).
(3.3) Tính tiền sử dụng đất trong trường hợp đóng tiền tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở, Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Trong trường hợp đóng tiền đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở, Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội mà chủ đầu tư phải nộp được xác định bằng tiền sử dụng đất được tính theo công thức quy định tại mục (3.1) bài viết, trong đó:
a) Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là phần diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội mà chủ đầu tư được cấp có thẩm quyền cho phép đóng tiền tương đương.
b) Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể của đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
c) Thời điểm tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
(khoản 5 Điều 6 Nghị định 103).
(4) Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
(4.1) Điều kiện áp dụng và tiền sử dụng đất
Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai, dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt quy định tại khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 121, Điều 156 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất thuộc phạm vi thực hiện dự án trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này |
– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất thuộc phạm vi thực hiện dự án trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
– Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
(khoản 1 Điều 7 Nghị định 103)
(4.2) Tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm (hàng năm) thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất của dự án.
b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích | x | Thời hạn sử dụng đất còn lại |
| Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
Trong đó:
– Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
– Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với số ngày này.
Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất | x | Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng |
c) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (mà người sử dụng đất trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất) thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng của thời hạn 70 năm.
d) Trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại mà đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án có nhiều loại đất, trong đó có đất ở (nhưng không tách thành phần riêng trong dự án sau khi chuyển mục đích) thì phần diện tích đất ở này được xác định giá trị vào tiền đất trước khi chuyển mục đích tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
đ) Trường hợp dự án sau khi chuyển mục đích có nhiều hình thức sử dụng đất thì việc xử lý đối với tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này được thực hiện như sau:
Trường hợp dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì toàn bộ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất của dự án.
Trường hợp dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước cho thuê đất, vừa có hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước cho thuê đất thì toàn bộ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo nguyên tắc phân bổ vào các phần diện tích đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo tỷ lệ diện tích của từng phần trong tổng diện tích phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(khoản 2 Điều 7 Nghị định 103)
(5) Tính tiền thuê đất
(5.1) Căn cứ tính tiền thuê đất
(i) Diện tích tính tiền thuê đất.
(ii) Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất.
(iii) Đơn giá thuê đất.
(iv) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
(v) Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.
(Điều 24 Nghị định 103)
(5.1) Diện tích tính tiền thuê đất
Diện tích tính tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi trên quyết định cho thuê đất, quyết định điều chỉnh quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết, quyết định cho phép chuyển hình thức sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định (sau đây gọi chung là quyết định về việc cho thuê đất). Trường hợp diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích ghi trên quyết định về việc cho thuê đất thì diện tích đất tính tiền thuê được xác định theo diện tích ghi trên hợp đồng thuê đất (khoản 1 Điều 25 Nghị định 103).
5.2 Thời hạn thuê đất
Thời hạn cho thuê đất (trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất thuê) là thời hạn được ghi trên quyết định về việc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng thuê đất. Trường hợp thời hạn cho thuê đất ghi trên các giấy tờ nêu trên khác nhau thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai xác định thời hạn làm căn cứ để tính tiền thuê đất (khoản 1 Điều 26 Nghị định 103).
(5.3) Đơn giá tiền thuê đất hàng năm
(5.3.1) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không thông qua hình thức đấu giá:
Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất nhân (x) Giá đất tính tiền thuê đất. Trong đó:
a) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% đến 3%.
Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.
b) Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong Bảng giá đất (theo quy định tại điểm b, điểm h khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai); được xác định theo đơn vị đồng/mét vuông (đồng/m2).
(khoản 1 Điều 27 Nghị định 103)
(5.3.2) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá:
a) Trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:
| Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê | = | Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê trong Bảng giá đất | x | Thời gian thuê đất |
| Thời hạn sử dụng đất của giá đất trong bảng giá đất (theo quy định của Chính phủ về giá đất) |
b) Trường hợp tính tiền thuê đất đối với các trường hợp quy định tại điểm b, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất cụ thể được xác định theo quy định tại Nghị định về giá đất.
(khoản 2 Điều 27 Nghị định 103).
(5.3.3) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá tương ứng với hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
(khoản 3 Điều 27 Nghị định 103)
(6) Các quy định khác về tính tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo Nghị định 103
Nghị định 103 còn quy định về việc miễn, giảm, ghi nợ tiền sử dụng đất và tính tiền sử dụng đất trong tường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và các quy định quan trọng khác liên quan đến tiền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, Nghị định 103 còn có quy định chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất (Điều 51 Nghị định 103), quy định về xử lý một số trường hợp cụ thể đối với tiền sử dụng đất (Điều 52 Nghị định 103) và bãi bỏ quy định về ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30 tháng 5 năm 2008, Nghị định số 59/2014/NĐ-CP ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Chính phủ (khoản 3 Điều 53 Nghị định 103).
(6.1) Các điều khoản chuyển tiếp đối với thu tiền thuê đất:
1. Trường hợp tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất mà nay thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024
Trường hơp này, tổ chức kinh tế thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Trường hợp có nhu cầu chuyển sang thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất cho thời hạn sử dụng đất còn lại; trường hợp khi chuyển sang thuê đất mà thời gian thuê đất ghi trên Quyết định cho thuê đất dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại trước khi chuyển sang thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất cho khoảng thời gian kéo dài.
Trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Nghị định này. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 255 Luật Đất đai năm 2024 mà phải chuyển sang thuê đất thì thực hiện tính, thu, nộp tiền thuê đất theo quy định của Nghị định này.
2. Trường hợp tổ chức trong nước, công ty nông, lâm nghiệp đã sử dụng đất thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa có quyết định cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất thực tế và không được ổn định tiền thuê đất theo quy định tại Điều 32 Nghị định này. Trường hợp đã nộp hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thành thủ tục pháp lý về đất (ký hợp đồng thuê đất) nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm làm thủ tục hoặc không đủ điều kiện để được ký hợp đồng thuê đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì được ổn định tiền thuê đất theo quy định tại Điều 32 Nghị định này tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ để hoàn thành thủ tục pháp lý về đất.
3. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà người đang sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc theo các quy định khác của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành:
a) Trường hợp người sử dụng đất đang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được miễn, giảm tiền thuê đất trong thời hạn thuê đất còn lại theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Hết thời gian miễn, giảm thì thực hiện nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này.
b) Trường hợp người sử dụng đất đã nộp hồ sơ theo đúng quy định tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đang còn trong thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa có quyết định miễn, giảm tiền thuê đất thì áp dụng ưu đãi (miễn, giảm) tiền thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành; trường hợp mức ưu đãi tại Nghị định này cao hơn thì áp dụng mức ưu đãi theo quy định tại Nghị định này cho thời gian ưu đãi còn lại.
c) Trường hợp người sử dụng đất chưa làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất nhưng đang còn trong thời gian được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này cho thời gian ưu đãi còn lại.
d) Đối với trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này mà thuộc trường hợp được miễn tiền thuê đất thì cơ quan thuế chuyển trả hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai để thực hiện các thủ tục về đất đai (không phải làm thủ tục miễn tiền thuê đất); đối với trường hợp còn lại thì cơ quan thuế tiếp tục làm thủ tục và thông báo cho người sử dụng đất và cơ quan quản lý đất đai theo quy định tại Nghị định này.
4. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nay thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, nếu có nhu cầu chuyển sang thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất cho thời hạn sử dụng đất còn lại.
5. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành và cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền thuê đất nhưng đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành người thuê đất chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế thì xử lý như sau:
a) Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được tiếp tục nộp tiền thuê đất theo số tiền đã được thông báo và phải nộp tiền chậm nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tính lại mà phát sinh khoản tiền thuê đất tăng thêm so với số tiền đã được thông báo thì người sử dụng đất phải nộp số tiền thuê đất tăng thêm và nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền thuê đất tăng thêm theo quy định tại khoản 9 Điều này, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai tính từ thời điểm tính tiền thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
6. Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đang còn trong thời hạn thuê đất nhưng chưa được khấu trừ vào số tiền thuê đất phải nộp hoặc chưa trừ hết vào thời gian hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất (đối với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm) và chưa được tính vào chi phí (vốn) đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật từng thời kỳ thì tiếp tục được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo pháp luật về thu tiền thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phù hợp với từng thời kỳ.
7. Trường hợp đã có quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất để tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê thì việc tính tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.
8. Trường hợp thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được ổn định đơn giá thuê đất đến hết thời gian ổn định. Hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất thì thực hiện tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất này được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định tiền thuê đất thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định này.
9. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hằng năm mà thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện điều chỉnh thì tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định thì thực hiện việc điều chỉnh theo quy định tại Điều 32 Nghị định này. Đối với thời gian đã sử dụng đất nhưng chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất thì thực hiện điều chỉnh theo pháp luật của từng thời kỳ để thực hiện thanh, quyết toán tiền thuê đất.
10. Các trường hợp thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã nộp trước tiền thuê đất cho nhiều năm theo quy định của pháp luật thì trong thời gian đã nộp tiền thuê đất không phải tính lại tiền thuê đất theo quy định của Nghị định này. Hết thời gian đã nộp tiền thuê đất thì thực hiện điều chỉnh tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này để áp dụng cho chu kỳ tiếp theo. Tiền thuê đất này được ổn định 05 năm, hết chu kỳ ổn định thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định này.
11. Các trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất thuê (tiền thuê đất) góp vốn liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định của Nghị định này. Trường hợp thời hạn góp vốn liên doanh, liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất kết thúc vào thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và quyền quản lý, sử dụng đất vẫn thuộc quyền quản lý, sử dụng của người sử dụng đất thuê theo quy định của pháp luật thì phải xác định lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 26, Điều 27 và Điều 28 Nghị định này.
12. Đối với các hồ sơ tính tiền thuê đất trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì cơ quan đó chuyển lại hồ sơ cho cơ quan chức năng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để thực hiện theo thẩm quyền và trách nhiệm được giao.
13. Trường hợp đang sử dụng đất theo Hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất; trường hợp chuyển đổi mô hình hoạt động hoặc cổ phần hóa theo quy định của pháp luật thì thực hiện tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 30 Nghị định này tại thời điểm phải tính lại tiền thuê đất và được áp dụng nguyên tắc ổn định tiền thuê đất cho chu kỳ 05 năm. Hết chu kỳ ổn định tiền thuê đất thì thực hiện việc điều chỉnh tiền thuê đất được áp dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định này.
(khoản 2 và từ khoản 4 đến khoản 15 Điều 51 Nghị định 103)
(6.2) Xử lý một số vấn đề cụ thể
1. Tính tiền thuê đất đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
a) Đối với trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 mà ba loại giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp (ký kết) không ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất hoặc tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên có ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng đã thực hiện điều chỉnh lại theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và đã cho thuê lại đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiền thuê đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng phải nộp theo quy định tại khoản 2 Điều 260 Luật Đất đai năm 2024 được tính, thu, nộp như sau:
a1) Tính, thu tiền thuê đất hằng năm cho thời gian thuê đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến ngày 31 tháng 12 năm 2025 theo đơn giá thuê đất đã được xác định theo đúng quy định hoặc theo đơn giá thuê đất đã tạm tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm ban hành Thông báo tạm nộp tiền thuê đất và được quyết toán số tiền thuê đất theo số đã tính hoặc đã tạm nộp. Trường hợp đang tạm nộp tiền thuê đất theo chính sách và giá đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 hoặc chưa xác định lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ thì phải điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ để tính, thu, nộp tiền thuê đất cho thời gian từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến ngày 31 tháng 12 năm 2025.
a2) Tính, thu tiền thuê đất một lần cho khoảng thời gian từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 đến hết thời gian cho thuê lại đất. Số tiền này được tính trên cơ sở diện tích đất cho thuê lại, thời gian cho thuê lại đất còn lại tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, đơn giá thuê đất hằng năm được xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2006 và cộng thêm một khoản tiền tương đương với tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đối với số tiền này tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến thời điểm nộp tiền vào ngân sách nhà nước đối với trường hợp đã cho thuê lại đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 hoặc tính từ thời điểm cho thuê lại đất đến thời điểm nộp tiền vào ngân sách nhà nước đối với trường hợp đã cho thuê lại đất từ sau ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
b) Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và đã cho thuê lại đất theo hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiền thuê đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng phải nộp theo quy định tại khoản 2 Điều 260 Luật đất đai năm 2024 được tính, thu, nộp như sau:
b1) Tính, thu, nộp tiền thuê đất hằng năm từ thời điểm được Nhà nước cho thuê đất đến ngày 31 tháng 12 năm 2025 theo đơn giá thuê đất đã được xác định theo đúng quy định hoặc theo đơn giá thuê đất đã tạm tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm ban hành Thông báo tạm nộp tiền thuê đất và được quyết toán số tiền thuê đất theo số tiền đã tính hoặc đã tạm nộp. Trường hợp chưa xác định đơn giá thuê đất hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa đúng chính sách và giá đất tại thời điểm ban hành Thông báo tạm nộp tiền thuê đất thì phải thực hiện tính lại để thu, nộp tiền thuê đất cho thời gian từ thời điểm được Nhà nước cho thuê đất đến ngày 31 tháng 12 năm 2025.
b2) Tính, thu, nộp tiền thuê đất một lần cho thời gian từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 đến hết thời gian cho thuê lại đất tương ứng với diện tích đã cho thuê lại như sau:
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 (ngày Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ có hiệu lực thi hành) thì số tiền thuê đất phải nộp một lần được tính bằng tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm cho thuê lại đất nhân (x) số năm cho thuê lại đất (tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 đến hết thời gian cho thuê lại đất) và cộng thêm một khoản tiền tương đương với mức thu tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ tính từ thời điểm nhà đầu tư cho thuê lại đất đến thời điểm nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì số tiền thuê đất phải nộp một lần được tính bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất (tính từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 đến hết thời gian cho thuê lại đất) theo chính sách và giá đất tại thời điểm cho thuê lại đất và cộng thêm một khoản tiền tương đương với mức thu tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ tính từ thời điểm nhà đầu tư cho thuê lại đất đến thời điểm nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
c) Đối với trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà một trong ba loại giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (ký kết) có ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất và chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014, Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ nhưng đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng phải nộp cho Nhà nước số tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính theo nguyên tắc quy định tại điểm a, điểm b khoản này.
d) Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phải hoàn thành việc nộp số tiền thuê đất được tính theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản này trước ngày 31 tháng 12 năm 2026. Quá thời hạn này mà doanh nghiệp chưa hoàn thành việc nộp tiền thì bị xử lý bằng các biện pháp hành chính và nộp khoản tiền tương đương tiền chậm nộp tính trên số tiền chưa nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
2. Đối với các trường hợp quy định tại Luật Đất đai năm 2024 cho phép áp dụng theo chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và giá đất tại thời điểm trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì trình tự, thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải thực hiện theo quy định tại Nghị định này và các Nghị định khác hướng dẫn Luật Đất đai.
3. Trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạo quỹ đất để giao đất, cho thuê đất hoặc ngân sách nhà nước đã bố trí để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thực hiện xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định này.
4. Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất có nhiều hình thức sử dụng đất, trong đó có đất ở (nhưng không tách thành phần riêng trong dự án sau khi chuyển mục đích) hoặc dự án sau khi chuyển mục đích có nhiều hình thức sử dụng đất thì tính tiền đất trước khi chuyển mục đích được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Điều 7, Điều 34 Nghị định này. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất phải nộp khoản tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đối với khoảng thời gian từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Người tổng hợp: Luật sư Phan Quang Chung